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ファームハウスの購入

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ユニオンには35の州しかなく、ヨーロッパからの移民が大勢で到着していた頃、議会は希望に満ちた開拓者たちに文字通り自分たちの土地を呼び寄せるために争う法律を可決しました。

彼らはグレートプレーンズを歩いて、または馬に乗って急いで行き、新しい生命を主張しようと決心しました。 1862年のホームステッド法により、米国政府は西側を開拓し、「証明」できる入植者に財産の所有権を約束しました。

それはギャンブルでしたが、テイカーは潜在的にやりがいのある努力のためにすべてをラインに入れました。運、勤勉、常識をもって、彼らの多くは夢を実現しました。

1世紀以上後、頑固な魂は再びアメリカのオープンスペースに引き寄せられています。

彼らの前任者のように、現代のホームステッドは通常、できる楽観主義と独立性を示します。しかし、やりがいのあることですが、田舎の生活は簡単なものではありません。田舎の存在を考えるとき、特に用地取得に古い家が含まれている場合、「飛躍する前に見る」というのは決まり文句以上のものです。

経済的現実を理解する
「農場の購入」を考えている人は、まず自分のニーズを特定し、重要度の順にランク付けする必要があります。これらは、健康、生計、子供の有無、特定のスキルや適性などの要因に応じて、人によって異なります。

記事「田舎の土地を買う:喜びと落とし穴」の中で、田舎の財産速報の編集者は、地元の経済的現実が住宅建設のベンチャーを成し遂げたり壊したりする可能性があると指摘しています。観光地を取り巻く風光明媚な地域は、しばしば高騰した価格を反映し、限られた雇用機会を提供します。

在宅勤務により、一部の国の居住者は自宅で仕事をすることができますが、特定の地域でどのスキルが求められているかを調べることは依然として良い考えです。

逆に、将来の買い手は、あまり望ましくない、または落ち込んだ場所で不動産を取得することについてよく考えるべきです。物事が「南下」し、物件が市場に出された場合、近くにいる買い物客はそれを買う余裕がありますか?トラック運転手で現在コロラド州ベルビューに住んでいるジム・ヒューゲリッチは、アイオワ州の農家と10エーカーの土地をほぼ1年間市場に出し、2002年1月に売却しました。2,800平方フィートの家は1900年代初頭に建てられました。その時代の多くの住居のように—断熱材はありませんでした。

また、プロパンを燃料とする温水ベースボードの熱もありました。従来の方法でバイヤーを引き付けようとした後、ヒューゲリッチはコロラドの電柱やスーパーマーケットの掲示板にチラシを掲示しました。驚いたことに、デンバーの誰かがアイオワの土地を探していて、彼の広告の1つを見ました。

アイオワ州の農家に住んでいたのは、天候に耐えられないと判断した1年だけだったため、この経験は特に苛立たしいものでした。作付面積を探している買い物客への彼のアドバイスは? 「それがまさにあなたが望むものであることを確認してください」と彼は言います。 "丁度。特に中西部では、田舎の不動産は移動するのが難しいからです。経済的に良い場所であることを確認してください。そこには私の家が欲しくて55,000ドルも買えない人がいました。ここでは、人々はピックアップトラックにそれを支払います。」

実用的な事項
必要以上の作付面積を購入することはよくある間違いです。

「多くの人々は、自給自足を達成するために、100エーカー、さらには20エーカーが「必要」であるという考えに賛成しています」とRural PropertyBulletinの編集者は述べています。 「完全な自給自足という考えは主に神話であるため、彼らは効果的に使用していない土地にお金を払うことになります。」

実際にどれだけの土地を維持できるかについて現実的に考えることが重要です。多くの植生には、乗用芝刈り機、トラクター、ブッシュホッグなどの多くの機器が必要です。また、買収と維持に関連する費用に加えて、固定資産税と家畜(事業)保険は多額になる可能性があります。

また、作付面積の所有権には時間とエネルギーのコミットメントが必要です。いくらですか?ジョーアレクサンダーは、過去20年間、バージニア州アビンドン近郊の130エーカーの家族経営の農場を管理してきました。それ以前は、彼と彼の妻は近くのクリンチマウンテンに面した55エーカーの区画に住んでいました。彼らは一緒に3人の娘を育て、絶滅危惧種の家畜を飼育し、タバコとキノコを栽培し、携帯用製材所を経営しています。

しかし、最近深刻な病気を経験したジョーは、彼の優先事項について率直です。 「私は最大の生産には興味がありません」と彼は言います。 「私は農場の完全な奴隷になりたくありません。私の主な作物は、本当に子供たちです。」

一部の将来の土地所有者は、あまり目立たない特徴に気付かないほど外見に夢中になっています。たとえば、地域の気候は家畜の飼育に大きな影響を与え、土地所有者が必要とする車両の種類を決定します。

アクセスはどうですか?最寄りの病院はどれくらい離れていますか?学校?食料品店?空港?誰が道路を維持しているのですか?私道や車線は雪が降るとドリフトし、プラウを借りたり購入したりする必要がありますか?冬はタイヤチェーンが当たり前になりますか?夏の間ずっとほこりを出す未舗装の道路は春になると泥に変わりますか?不法侵入、強盗、破壊行為が周辺で蔓延していますか?

ワシントン郡(ネブラスカ)計画部門の建物検査官であるクリス・ロビンソンは、潜在的な購入者がゾーニング規制と保護規約について郡計画部門に確認することを提案しています。しかし、彼は、契約が開始されてから施行されない限り、契約はあまり水を保持しないと言いました。

ミズーリ州ポプラブラフのセンチュリー21のブローカー/オーナーであるジョンボレンバッハー氏は、タイトル検索により、記録されている制限が明らかになると述べた。 「バイヤーとしてのあなたには、座ってレビューし、好きか嫌いかを確認する権利があります」と彼は言います。彼もまた、聖約は執行するのが難しい傾向があることを示しました。

境界の問題
敷地境界線は隣人同士の争いの骨になる可能性がありますが、ボレンバッハー氏は、彼の地域への新規参入者は、境界を決定するために、調査ではなく長年のフェンスを期待できると言います。 「フェンスがある場所は、敷地境界線がある場所です」と彼は言います。

家畜が全体像の一部である場合、封じ込めが大きな問題になるでしょう。ジョーアレクサンダーに聞いてください。 「農場を経営しようとする際の最大の課題は、まともなフェンシングを導入することだと思います」と彼は言います。 「フェンシングに何千ドルも費やしたのか、何マイルのワイヤーを張ったのかわかりません。しかし、それは1つの継続的で長いプロジェクトでした。」

かつて、アレクサンダーはヤギを飼っていました。ヤギは、ノイバラ、野生のブラックベリー、ツタウルシなどの侵入植物を食べるのが好きという点で優れていると彼は言います。一方、果樹には強く、望ましい植生に損傷を与える可能性があります。やぎは隣人にさまよい続けたので、やがて彼はやぎをあきらめました。

「ヤギはフェンスで囲われたままにするのが最も難しい納屋の動物です」と彼は言います。 「フェンシングに真剣に取り組み、何に取り組んでいるのかを知らない限り、誰もそれらを手に入れるべきではありません。」アレクサンダーもしばらくの間鶏を飼っていましたが、捕食者は手ごわいことがわかりました。現在、彼は珍しい種類の牛と羊を飼っています。

あなたの農場のための井戸水
自分の欲求と限界に同意することに加えて、国に引っ越したい人々は彼らが土地に持っている要件を決定する必要があります。

アラビア人の群れを持つ馬の愛好家であるHuegerichは、非常に具体的な期待を抱いており、コロラドの彼の不動産業者がそれらを理解していることを確認しました。

「私は彼女に「これは私が使いたい金額であり、これは私がなりたい場所です」と言いました」と彼は言います。 「私は水とたくさんの草を持っていなければなりませんでした。」彼のエージェントが有望な地面を見つけたら、Huegerichは宣伝されているように、春があることを確認するためにそれを歩きました。彼はまた、近所の人たちに、春について、そして地元の水での経験について知っていることを尋ねました。

特に乾燥した西部では、水の入手可能性と水質は、不動産を探す際に常に大きな懸念事項です。一般に、井戸が深いほど、掘削コストは高くなります。井戸がすでに存在する場合、その回収率はどのくらいですか?

平均的な家族は、入浴、調理、洗濯、および作物や家畜の維持に関係のないその他の家事に、1日あたり300〜400ガロンの水を使用しています。しかし、ロッキー山脈の井戸が1時間に5ガロン未満しか生産しないことは珍しくありません。そのため、井戸が枯渇したときにポンプを停止するように設計された貯水槽とコヨーテバルブを設置する必要があります。

一部の住宅所有者は、岩盤の割れ目を介して近くの帯水層を利用するために使用される技術である水圧破砕による生産の増加を見てきました。恵まれない登山家は、新しい井戸を掘削するか、町から水を運ぶ必要があります。

既存の井戸は鉱物や汚染物質についてテストする必要があり、ローン会社はしばしばそれを要求します。ヒ素、銅、鉛、亜鉛は、地下水に含まれる微量元素のほんの一部です。これらのいくつかは必ずしも健康に有害ではありませんが、美的観点から問題になる可能性があります。たとえば、硫黄を多く含む水は、腐った卵のようなにおいがします。鉄やマンガンは洗濯物や備品を変色させ、パイプを腐食させる可能性があるため、軟水器を設置する必要があります。一方、汚染物質は健康への脅威をもたらす可能性があります。肥料に含まれる高濃度の硝酸塩は、しばしば農業地域の井戸に流れ込みます。彼がアイオワで彼の家を売ることができる前に、テストが彼の水中の高レベルの硝酸塩を明らかにしたとき、Huegerichは新しい井戸の代金を払わなければなりませんでした。テストは、購入者のローン会社によって要求されました。

硝酸塩やその他の汚染物質を除去する技術は存在しますが、事前に宿題をすることで、後で不快な(そして費用のかかる)驚きを防ぐことができます。

地方自治体の水記録は公開されており、地方の水質の調査を開始するのに適した場所です。すべての州には、井戸水の試験を実施する認定研究所があります。これらのラボのリストについては、環境保護庁のWebサイトを参照してください。

公共用水システムの最大汚染レベル(MCL)を設定するEPAには、地下水および飲料水局があり、特定の汚染物質に関するファクトシートと、米国の「水硬度マップ」が公開されています。さらに、米国地質調査所と全国地下水協会は、地下水の懸念に関する多くの質問に答えることができます。 NGWAには、特に民間の水システムの所有者を対象としたWebサイトがあり、水質と井戸のメンテナンスに関する情報が含まれています。

保険に加入する
土地がすべての必要な基準を満たしていると仮定すると、その土地のどの家も注意深い精査が必要になります。構造が古いほど、トラブルの可能性が高くなります。手始めに、住宅ローンを取得することは、一部には保険を取得するのが難しい場合があるため、課題です。

12年前、Jean Stubelekは、その広さとバーモント州のOkeemo Mountainスキーリゾートに近いことから、50エーカーの石造りの家を購入しました。 1850年に建てられ、ジャン、彼女の夫、6人の子供、そして時折のゲストに快適な休暇の宿泊施設を提供します。ストーンハウスファームは、家族が滞在していないときの短期賃貸物件としても機能します。

しかし、Stubelekは、多額の頭金にもかかわらず、住宅ローンを運ぶ会社を見つけるのにほぼ1年かかったことを覚えています。 「私がした良いことの1つは、前の所有者が持っていたのと同じ保険会社を維持することでした」と彼女は言います。 「それは私の足をドアに入れました。」

USAA Casualty InsuranceCompanyの保険スペシャリストであるKathyNashは、USAAの主要なシステム(屋根、配線、配管、暖房)のいずれかが40年以上経過している場合、USAAは住宅に保険をかけないと述べています。ほとんどの保険会社は、火事をその年齢の家にとって最大の脅威と見なしています。

自宅から消火栓や消防署までの距離が保険料に含まれているため、遠隔地の保険料はそれに応じて上昇します。さらに、保険会社は通常、山火事が発生しやすい森林地帯の住宅や、他の住宅よりも可燃性の高い鉄片屋根に追加料金を請求します。

ファームハウスの暖房
Stubelekが3,500平方フィートの農家に行った最初の変更の1つは、石炭燃焼炉を、彼女と彼女の夫がニューヨークの主な住居から育てた2つの薪ストーブに置き換えることでした。

「家には薪ストーブがありましたが、古くて非効率的でした」と彼女は言います。 2つの新しいストーブは階下をトーストにしましたが、上階の温度はほとんど耐えられませんでした。 「もちろん、あなたは真夜中に起きて火をつけなければなりませんでした。一年後、私たちは油焚きの温水を入れました。」

彼らは地元の廃品置き場で鋳鉄製のラジエーターを購入し、サンドブラストと塗装を施しましたが、設置する人を見つけるのに時間がかかりました。

「誰も鋳鉄製のラジエーターを持ち上げたくありませんでした」とStubelekは言います。 「誰もすべてのパイプを操作して古い壁を通り抜けたいとは思っていませんでした。だから私はそれを入札に出しました、そして誰もが見て立ち去りました。ついに私は若い配管工、アーノルド・シュワルツネガーのように見えるバイカーを見つけました。彼は「レディ、私はあなたがやりたいことを1時間に25ドルでやります」と言いました。そしてそれが彼が雇われた方法です。」

Stubelekは、彼らが物件を購入したとき、家には断熱材がなかったと言い、カップルは屋根裏部屋の天井に2インチの無垢フォームボードを使用して少しずつ断熱材を追加しています。

電気システム
郡の建物の検査官として、ロビンソンは危険なほど過負荷になっている古い電気システムを備えた多くの家を見てきました。残念ながら、これらの時代遅れの構成は、交換するのに最大数千ドルかかる可能性があります。

古い家には、回路ブレーカーパネルではなくねじ込み式ヒューズが付いていることがよくあります。ツイスト接続とはんだ接続を備えた「ノブと2」の配線は、コンピューター、ヘアドライヤー、その他の最新の電化製品のアンペア数の要求に対応するために作成されたものではありません。

通常、布で包まれた古いワイヤーは火災の危険があり、げっ歯類を引き付ける可能性があります。今日のワイヤーは、布ではなくビニールの鞘に包まれています。 Stubelekは、歓迎されない害虫を阻止することを期待して、バーモント州の自宅全体でBXアルミニウムコーティングされたワイヤーを使用しました。

「マウスがワイヤーを噛む可能性は低いと思いました」と彼女は言います。

時代遅れの配管や浄化槽も問題になる可能性があります。ロビンソンによれば、錆びやその後の漏れを防ぐために、銅またはプラスチックのパイプが最終的に亜鉛メッキされたパイプに取って代わるはずです。浄化槽の場所、容量、メンテナンスについても問い合わせることをお勧めします。領収書を見てもらいます。ロビンソンは、2〜3年ごとにタンクをポンプでくみ上げることを推奨しており、ほとんどの場合、スラッジの深さを測定できる検査ポートがあると述べています。非常に古い家屋は、閉鎖型浄化槽システムすらなく、代わりに浸出場しかない場合があります。

ホームズファンデーション
入札する前にもう1つ確認すべきことは、家の土台です。その状態は何ですか?ひび割れはありますか?地下室に水の証拠はありますか?家は虫の侵入の治療を受けたことがありますか? Bollenbacherによると、ミズーリ州南東部の樹木が茂った地域ではシロアリの検査が義務付けられています。

「バイヤーとして、あなたは常に検査の費用を払いたいと思っています」と彼は言います。そうすることで、正直な評価を得る可能性が最大になります。専門家の意見を得ることに関して賢明な一言:評判の良い専門家を雇い、検査後に支払います。

ホームステッドは、プライドと謙虚さの独特の組み合わせを持っています。彼らは自分たちの生き方が気弱な人向けではないことを知っていますが、間違いをすぐに認めます。ベンチャーは失敗するかもしれませんが、彼らは自己満足しています。多くの場合、彼らの労働の成果は無形であり、彼らの富は自家製です。 1974年に南カリフォルニアの混雑を去り、「決して振り返ったことがない」アレクサンダーは、彼がそのような動きをする動機を説明するときに多くの人に話します。

「私たちがここに来たのは、自然に近く、この美しい世界を楽しむことができる持続可能なライフスタイルを送りたいと思ったからです」と彼は言います。 「もちろん、私たちは生計を立てる方法についてこれらすべての夢とアイデアを持っていました、そしてそれらの99パーセントはうまくいきませんでした。」

次に、機会があれば彼がもう一度やり直すかどうかわからないときは、彼は口に出さない質問に典型的な思いやりで答えます。

「私はそれに入るとかなり星空でしたが、それをやってのけるのに十分な勇気と実践的なスキルを持っていました。」途中で得たアドバイスに感謝し、学んだことを共有できてうれしいです。結局のところ、ホームステッドは危険です。将来に賭けるときは、少し知識があると確実に勝ちます。

著者について: Erin McKayは、ネブラスカを拠点とするフリーランスのライター兼編集者です。

この記事は、2003年2月/ 3月号に最初に掲載されました。 家庭菜園マガジン。お近くのニューススタンドまたはタックアンドフィードストアでコピーをお受け取りください。


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コメント:

  1. Beadwof

    素敵な質問

  2. Gaetan

    もちろん。これは私と一緒でした。この質問について話し合います。



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